ที่ดินในประเทศไทยมีอยู่เป็นจำนวนมาก มีทั้งที่ดินเปล่าและที่ดินมีโฉนด แต่หลัก ๆ จะมีที่ดินอยู่สองประเภท คือ ที่ดินเอกชน และที่ดินของรัฐ ไม่ว่าจะเป็นแบบไหนล้วนมีโฉนดที่ดินซึ่งออกโดยกฎหมาย สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในรูปแบบต่าง ๆ บางแห่งสามารถโอนหรือซื้อขาย ในขณะที่บางแห่งก็ทำไม่ได้ บทความนี้จะมากล่าวถึงที่ดินซึ่งไม่สามารถนำมาทำธุรกรรมได้ว่ามีอะไรบ้าง
โฉนดที่ดิน หมายถึงอะไร
หากจะให้พูดถึงความหมายของโฉนดที่ดิน กล่าวได้ว่าเป็นหนังสือที่แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโดยกฎหมายที่ดิน โดยจะมีรายละเอียดเกี่ยวกับเจ้าของที่ดินและการทำนิติกรรมทั้งรูปแบบขายฝากหรือจำนอง รวมถึงข้อมูลอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นชื่อเจ้าของที่ดิน ชื่อผู้ทำนิติกรรม นอกจากนี้ยังมีโฉนดตราจอง โฉนดแผนที่ ตราจอง ซึ่งกฎหมายเก่าเป็นผู้ออก โฉนดเหล่านี้ถือได้ว่าเป็นกรรมสิทธิ์ก็ด้วย ผู้มีสิทธิ์ในที่ดินและสามารถนำมาใช้ได้ตามใจชอบก็คือเจ้าของที่ดินผู้มีชื่อบนโฉนด แสดงให้เห็นว่ามีสิทธิ์โดยชอบธรรม ไม่ว่าจะนำมาจำนองหรือขายฝาก รวมถึงขัดขวางการทำผิดกฎหมายในพื้นที่ตน ล้วนทำได้หมด
ที่ดินที่ไม่สามารถโอนและซื้อขายได้ มีอะไรบ้าง
สำหรับโฉนดที่ดินซึ่งไม่สามารถนำมาขาย ซื้อ โอน หรือทำธุรกรรมต่าง ๆ จะมีอยู่ทั้งหมด 4 ประเภท ดังนี้
- น.ส.2 หรือเรียกว่า ใบจอง เป็นหนังสือที่โครงการจัดที่ดินออกให้แก่ประชาชน แต่ครอบครองได้แค่ชั่วคราว เงื่อนไขคือ ภายใน 6 เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นแล้วเสร็จสิ้นในระยะเวลา 3 ปี อย่างต่ำต้องใช้ได้ 75 เปอร์เซ็นต์ ไม่ให้โอนเป็นเวลา 5 หรือ 10 ปี ถ้าทำได้ตามกำหนดก็จะเอาไปออกหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน แต่จำนองหรือขายไม่ได้
- น.ป.ก.4 หรือก็คือ ครุฑสีน้ำเงิน คือหนังสือที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นคนออก ช่วยสร้างประโยชน์แก่ที่ดินนั้น สิทธิ์ถือครองจะถูกกำหนดแต่ละพื้นที่ไม่เกินกว่า 50 ไร่ต่อหนึ่งราย แต่จะนำไปโอน ซื้อ หรือขายไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นมรดก
- สทก. หรือเรียกว่า สิทธิ์ทำกิน คือหนังสือที่ออกโดยกรมป่าไม้ มอบให้กับผู้บุกรุกป่าสงวน เอกสารนี้ออกมาเพื่อให้ประชาชนอาศัยได้ชั่วคราว แต่จะซื้อ โอน หรือขายไม่ได้ เว้นแต่เป็นมรดก
- ภ.บ.ท. คือใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งเป็นหลักฐานว่าจ่ายภาษีแล้ว สามารถทำประโยชน์หรืออยู่อาศัยในที่ดินนั้นชั่วคราว แต่จะโอน ซื้อ หรือขายไม่ได้
จากข้อมูลดังกล่าวในบทความนี้ก็ทำให้ผู้อ่านหลายท่านได้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับโฉนดที่ดินที่ไม่สามารถทำนิติกรรมได้ไม่ว่าจะเป็นการจำนองหรือขายฝากเนื่องจากไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ที่ดินบางแห่งจะอยู่ในรูปของมรดก นำมาโอน ขาย หรือซื้อไม่ได้ ใครต้องการซื้อหรือขายที่ดินจึงควรรู้เรื่องเหล่านี้ให้ดีเสียก่อน